本文原载于《文史参考》2012年第17期（总第65期）。未经允许请勿转载。
第一个房产牛市
鸦片战争前后，天地会衍生出一个分支——小刀会。公元1853年，小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”的旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。清朝政府调派军队围剿，被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，清军再次围剿，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。
过去有句老话：“小乱居乡，大乱居城。”在和平年月，城市是优于农村的，有钱的农村人为了换一个相对良好的环境，纷纷在城里买房定居；一旦爆发战争，城里反不如农村安全，城里人为了保住妻女、钱财和自己的小命，不得不向农村逃难。
小刀会跟清军打仗，战火烧到了家门口，上海人自然要往乡下搬迁，可是这时候连乡下也不安全了——太平天国的起义军，也就是被江南百姓称为“长毛”的家伙，正在势如破竹地攻城略地。城里没法待，乡下又不敢去，外有政府军，内有小刀会，上海市民何去何从？
逃命的地方还是有的。刘丽川是个“洋务派”，他深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为了使“大明国”这个新政权获得洋人的支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，他向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，决不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择？租界。
按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是这时候战火烧身，哪还顾什么条约不条约？小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就涌进了两万名中国人。
华人难民得向洋房东租房住。房子供不应求，难民不惜千金，一时人如潮涌，房租陡涨，家有大屋的洋人都发了。头脑精明的洋人趁机搭建简易房，再高价租给华人，从中获取高额利润。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起，上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。
战争财利润虽大，只能在战争时候发，和平一降临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，清朝政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭，上海恢复了和平，在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。
开发商是打出来的
上海租界的房产熊市并没有持续几年。1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一样逃进租界。这回去租界避难的不光是上海人，还有苏州人和南京人，粗略统计在10万人以上。难民去而复来，楼市死而复生，曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租了出去，卖鸦片的洋行再次干起房地产，租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。当时法国驻上海领事描述了法租界的情形：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买。”
在这种大好形势下，更多的洋行从事了房地产开发，租界之内开发商林立。这些开发商不再建造小木屋，改建两三层的小楼，砖木结构，小小天井，一圈石头的门框，这就是后来闻名于中国近现代建筑史的“上海石库门”。早先开发商只租不卖，后来他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。
在我们中国，房地产开发这门生意出现得并不晚，古代中国的开发商，其最大特色就是只租不卖，多数为个体经营，在我看来，专业的开发商出现在太平天国起义以后，出现在1862年的上海租界，被战争所催生。
太平天国一亡，楼市就崩盘
专业的开发商也好，不专业的开发商也罢，在暴利当头的时候，都很难看清楚未来的形势。事实上，在江南富人仍在源源不断地搬进租界的时候，太平天国已经危如累卵，战争即将结束的迹象已经显现，可是开发商们认为租界里的虚假繁荣还将一直持续下去，房价还将一直上涨，所以他们的开发规模也一直在扩张。
谁知在1864年，太平天国灭亡了，江南战事平息，租界里的难民再次返回家园，新建房屋再次空置，在建的房屋也纷纷停工，许多开发商破了产，从事土地投机的中国买办也血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现危机，11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。
表面上看，成也房产，败也房产；实质上，成也战争，败也战争。
（摘自《北京青年报》，作者李开周）