01
要说上海单体住宅建筑最高的豪宅小区，让人最快联想到的就非世茂滨江花园莫属了。
每次开车路过南浦大桥的时候，我都不禁去欣赏黄浦江两岸的风景，其中浦东岸这边的世茂滨江花园，每次都能吸引我的注意力。
说到世茂滨江花园，是上海陆家嘴地区非常出名的一个小区，这个小区最大的特点是楼层非常高，曾经号称是亚洲第一高楼的高档江景小区；
2001年的上海大世界吉尼斯纪录中国最高住宅，世茂滨江二号楼曾以总高度191.85米打破中国最高住宅楼记录。
世茂滨江花园是由七幢47层至62层的高楼组成，前观江景，后拥园景，小区的七幢主体建筑沿江排列，前后错落分布，视线互不遮挡，园林绿化高达20万平方米；
小区内的绿化园林也是独具世界各国风情；有中国的苏式园林、英国的英式大草坪、美式夏威夷冲浪海滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫及奥林匹克花园等六大主题公园。
在滨江豪宅，相对并没有这么多的“过去十年”，它是定位给陆家嘴的高端豪宅江景，给各类高净值人群所打造的小区；
能拥有一套世茂滨江的房子，享受第一太平戴维斯的物业优质的服务，那就是妥妥的人生赢家。
02
但是近些年来，世茂滨江的劣势也逐渐显现；最初在疫情期间，世茂滨江还传出过关于隔离管理的各种社会热闻，甚至还有一部分争议言论。
从解封之后开始，世茂滨江的小区挂牌量逐渐增多，尤其是进入九月份以来，挂牌量的增速更是达到了七月和八月的两倍，同时，出租房源的挂牌量增加也是非常惊人的。
截止到目前，世茂滨江花园的总计挂牌量已经达到了惊人的192套，接近200套，这个数字可以说，除了九亭奥林匹克花园、莘庄的上海康城这样的巨型社区之外，全上海没有任何一个小区可以与之匹敌。
一个总计不到4000户的世贸滨江小区，挂牌量达到了200套左右，占据总房源的5%，而且目前挂牌量还在增加，但同时与之相悖的是，成交量目前少得可怜，从六月至九月，世贸滨江仅仅成交了三套房源。一边是增加的挂牌量，另一边是高总价导致高门槛，符合接盘条件的人本身就少的现状。
世茂滨江花园的建造和配套的标准都是按照豪宅的标准来建设的，但是关键在于，上海的房价体系和世茂滨江的产品已经开始错配了。
这个小区的主流户型都在200㎡以上，虽然主打品质、规模、配套、地段、稀缺资源等各方面的优势，但是随着年限的增加，世茂滨江花园的优势也正在逐渐降低；
首先最大的影响就是房龄在逐渐变老，其次得房率低、总价过于高等，都会逐渐变成世茂滨江的不利因素；
还有原本世茂滨江花园占据着最无敌的外滩黄浦江景有利地位，景色一览无遗，江景本就是最大的卖点；可是近年来，世茂滨江前方还有一块地又造了更新的高楼豪宅小区滨江凯旋门……
这个滨江凯旋门小区不造还好，造出来后，把原本世茂滨江花园的江景优势也挡住了，部分房子看江景也变成了“断江”，甚至还有的都看不到了……说通俗点，都直接把人家的财路给挡掉了。
03
而后，经过2020年-2021年这一波上海楼市的行情，普通的次新改善小区都在领涨，豪宅小区甚至都达到了翻倍的行情，世茂滨江花园虽然在楼市行情中走出了不错的涨幅，但现在也成为了一个比较尴尬的产品——
因为原本能用力够得到的中产接盘人，被涨幅差距拉大，现在也够不到了。
对于中产来说，该小区房型面积过大，总价过高，大多数人已经都买不起了；那对于买得起的富人来说，世茂滨江的房龄有些大了，房型设计也相对较老，小区环境虽然看似用心，但和现在的新时代豪宅已经有了明显的差距，所以富人看不上；
更要命的是，滨江凯旋门的诞生，让世茂滨江最为稀缺的江景卖点溢价大幅降低。
所以就这样，世茂滨江花园的位置逐渐尴尬了起来，甚至在一线带看2000万-3000万预算的客户时，他们还“戏称”世茂滨江花园为“老破大”，让人哭笑不得。
04
虽说对于世茂滨江花园的挂牌量增加在短期内成为了热议话题，但这终归是个例，不能反映真实上海的楼市的风向走势；
但无论如何，世茂滨江也不再是市场上的主流，在未来会逐渐面临流通性的问题，换句大实话来说，现在的挂牌量激增，是很多业主看到的，当下就是这类产品相对好的一个“抛盘时机”了。
所以，大家在买房的时候，要了解到未来很长一段时间内，一定是以分化行情为主导，所以在选择产品上慎重，这一点尤为重要。